Reial decret llei 26/2026, de 29 de setembre, pel qual s'adopten mesures urgents per a la protecció de la funció social de l'habitatge i l'ampliació de l'oferta d'habitatge assequible.

30/09/2026

Objecte

El Reial decret llei 26/2026, de 29 de setembre, pel qual s’adopten mesures urgents per a la protecció de la funció social de l’habitatge i l’ampliació de l’oferta d’habitatge assequible, introdueix un paquet molt ampli de mesures en matèria d’habitatge, arrendaments, fiscalitat i promoció d’habitatge assequible. La norma reconeix expressament que les competències en habitatge tenen una dimensió multinivell i que una part important correspon a les comunitats autònomes i a les entitats locals.

Per al món local, l’afectació és directa i rellevant, sobretot en matèria de fiscalitat municipal (IBI i plusvàlua), habitatges desocupats, habitatges d’ús turístic, promoció d’habitatge assequible i actuacions municipals en matèria d’habitatge.

El RDL s’estructura en sis grans blocs. En primer lloc, reforça la funció social de l’habitatge mitjançant limitacions temporals a determinades adquisicions especulatives, mesures de suspensió de desnonaments de persones vulnerables i una reforma important de la LAU, especialment dels lloguers de temporada i per habitacions. També modifica la Llei 12/2023 per reforçar l’acreditació de la condició de gran tenidor i modifica la legislació processal en matèria de desnonaments.

En segon lloc, introdueix nombroses mesures fiscals, tant en impostos estatals com en tributs locals. Entre altres qüestions, modifica la tributació dels arrendaments, dels habitatges turístics, de les SOCIMI i estableix incentius per incorporar habitatges al parc públic. La mateixa exposició destaca expressament que s'habiliten els ajuntaments i entitats locals perquè puguin penalitzar mitjançant l'IBI determinats usos de l'habitatge i els habitatges buits.

En tercer lloc, reforça el parc públic d'habitatge, especialment l'estatal, i estableix instruments de foment de l'habitatge assequible. La norma defineix com a habitatge assequible aquell en què el preu de venda o lloguer, incloses les despeses associades, no superi el 30 % de la renda mediana de la unitat de convivència habitual del municipi on se situa l'immoble.

- Afectacions concretes al món local

1. Modificació de l'IBI: nous marges municipals sobre habitatges desocupats. L'article 8 modifica l'article 72 del TRLRHL i amplia la capacitat dels ajuntaments per utilitzar l'IBI com a instrument de política d'habitatge.

En els municipis que no siguin zona de mercat residencial tensionat, els ajuntaments poden exigir sobre els habitatges desocupats permanentment un recàrrec de fins al 50 % de la quota líquida de l'IBI, sempre que l'immoble porti més de dos anys desocupat sense causa justificada i pertanyi a un titular de quatre o més habitatges.

El recàrrec pot arribar al 100 % quan la desocupació sigui superior a tres anys. A més, l'ajuntament pot incrementar-lo en fins a 50 punts percentuals addicionals quan el titular tingui dos o més habitatges residencials desocupats en el mateix terme municipal.

Per tant, potencialment es pot arribar a un recàrrec del 150 %.

2. Règim específic i més ampli per als municipis declarats zona de mercat residencial tensionat. En aquests municipis, l'habilitació municipal és més intensa: es pot exigir un recàrrec de fins al 50 % als habitatges desocupats permanentment sense exigir, amb caràcter general, que el propietari tingui quatre habitatges.

Quan el titular tingui quatre o més immobles residencials, el recàrrec pot arribar al 100 %. I quan, a més, la desocupació sigui superior a tres anys, l'ajuntament pot afegir fins a 50 punts percentuals addicionals, de manera que també es pot arribar al 150 %.

Això és especialment rellevant per als municipis catalans declarats zones de mercat residencial tensionat, perquè els dota d'un instrument fiscal més potent per incentivar la mobilització dels habitatges buits.

3. Els ajuntaments hauran de regular el règim mitjançant ordenança fiscal. L'aplicació dels recàrrecs no és automàtica. La norma atribueix als ajuntaments la capacitat de determinar mitjançant ordenança fiscal els requisits, els mitjans de prova i el procediment per acreditar la desocupació permanent.

Això comporta una afectació administrativa directa: els municipis que vulguin aplicar el recàrrec hauran d'adaptar o modificar l'ordenança fiscal de l'IBI i establir un procediment que permeti acreditar jurídicament la situació de desocupació.

4. Nou procediment municipal per declarar un habitatge desocupat. La norma exigeix que la declaració municipal d'immoble desocupat amb caràcter permanent es produeixi amb audiència prèvia del subjecte passiu i amb acreditació municipal dels indicis de desocupació.

Entre aquests indicis, l'ordenança municipal pot utilitzar expressament:

  • les dades del padró municipal, i
  • els consums dels serveis de subministrament.

Per tant, l'ajuntament no només té una potestat tributària, sinó que assumeix una activitat administrativa prèvia de comprovació, instrucció i declaració de la desocupació abans de poder liquidar el recàrrec.

5. Es concreten les causes justificades de desocupació que els ajuntaments han de respectar. No qualsevol habitatge sense ocupants pot quedar subjecte al recàrrec. La norma considera justificades, entre altres, les absències per motius laborals o formatius; dependència, salut o emergència social; segona residència durant un màxim de quatre anys; obres o rehabilitació; litigis que impedeixin l'ús; habitatges efectivament oferts en venda durant un màxim d'un any, o en lloguer durant un màxim de sis mesos.

És important per als mateixos ens locals com a propietaris: quan l'immoble sigui titularitat d'una Administració pública, també constitueix causa justificada que estigui sotmès a un procediment de venda o de posada en explotació mitjançant arrendament.

6. Nou recàrrec municipal de l'IBI sobre habitatges d'ús turístic. Aquesta és probablement una de les novetats de més interès municipal. En els municipis situats en una zona de mercat residencial tensionat, els ajuntaments poden establir un recàrrec sobre la quota líquida de l'IBI dels immobles residencials destinats a allotjaments d'ús turístic.

Els màxims són:

  • fins al 50 %, amb caràcter general;
  • fins al 100 % quan el titular tingui dos o més habitatges destinats a ús turístic;
  • fins al 150 % quan el titular tingui quatre o més habitatges destinats a aquest ús.

És una potestat municipal, no una imposició automàtica: correspon a cada ajuntament decidir si l'estableix i regular-ne els aspectes materials i formals mitjançant ordenança fiscal.

Aquesta modificació és especialment significativa per als municipis amb pressió turística i residencial, perquè incorpora per primera vegada un instrument específic dins de l'IBI vinculat directament a l'ús turístic de l'habitatge.

7. Incidència sobre els ingressos municipals per l'IBI. Els nous recàrrecs poden generar nous ingressos tributaris municipals, però al mateix temps comporten costos de gestió: identificació dels immobles, tramitació de procediments, audiència dels propietaris, acreditació de la desocupació, coordinació de dades i liquidació anual.

Per tant, l'impacte no és només normatiu sinó també organitzatiu, administratiu i pressupostari per als ajuntaments que decideixin aplicar-los.

8. Modificació de la plusvàlua municipal (IIVTNU). L'article 10 modifica, amb efectes des de l'1 de desembre de 2026, els imports màxims dels coeficients aplicables al valor del terreny per calcular la base imposable de l'Impost sobre l'Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (IIVTNU).

Aquesta modificació té una afectació directa sobre tots els ajuntaments que exigeixen la plusvàlua municipal, perquè altera els coeficients màxims legals que poden aplicar en funció del període de generació de l'increment. Això obliga els municipis a revisar la compatibilitat dels coeficients previstos en les seves ordenances fiscals amb els nous màxims legals.

9. Nova definició estatal d'habitatge assequible vinculada directament al municipi. L'article 14 estableix que té la consideració d'habitatge assequible aquell en què el preu de venda o lloguer, incloses totes les despeses associades, no superi el 30 % de la renda mediana de la unitat de convivència habitual del municipi on se situa l'immoble.

Aquesta definició és rellevant per als ens locals que promoguin habitatge, participin en programes estatals de finançament o desenvolupin projectes d'habitatge assequible, ja que introdueix un paràmetre territorialitzat a escala municipal.

10. Possibilitats de finançament per als promotors públics locals. La norma amplia els instruments estatals de finançament per incrementar el parc d'habitatge social o assequible. En particular, es configura una línia d'avals de fins a 2.000 milions d'euros destinada a finançar promotors públics i privats per incrementar o millorar el parc d'habitatge en lloguer social o assequible.

Això pot beneficiar ajuntaments, empreses municipals d'habitatge i altres promotors públics locals, sempre que compleixin les condicions que s'estableixin en els convenis i instruments de desenvolupament corresponents.

11. Afectació indirecta de la reforma dels arrendaments als parcs municipals d'habitatge. Les modificacions de la LAU —lloguers temporals, habitacions, pròrrogues, actualització de rendes, despeses repercutibles, etc.— tenen també incidència quan un ajuntament o una entitat del seu sector públic actua com a arrendador d'habitatges subjectes a aquesta legislació.

Especialment, la norma estableix que els contractes temporals han de respondre a una causa real i acreditable i introdueix mecanismes perquè determinades successions de contractes siguin considerades arrendament habitual.