Aprovat el Projecte de llei de dret a l'habitatge

El Consell de Ministres va aprovar el dimarts 1 de febrer la remissió a les Corts d'aquest projecte de llei per a la seva tramitació parlamentària. El text va ser presentat el passat 26 d'octubre i suposa la primera norma que desenvolupa el dret constitucional a un habitatge digne i adequat. Es tracta d'una norma que ofereix instruments a les administracions territorials competents per augmentar l'oferta d'habitatge a preus assequibles, respon especialment a la situació d'aquelles persones i llars que tenen més dificultats d'accés i s'enfoca en particular a aquells àmbits en els quals existeix una major tensió en el mercat

03/02/2022

Destaquen els següents aspectes:

• Desenvolupa el dret constitucional a un habitatge digne i adequat i que ofereix instruments efectius a les comunitats autònomes i ajuntaments per a impulsar una oferta assequible per a totes les persones i llars en el conjunt d'Espanya.
• Promou la qualificació indefinida de l'habitatge protegit, garantint sempre un període d'almenys trenta anys i una reserva de sòl per a habitatge en lloguer assequible. A més, amb la nova regulació no es podrà tornar a alienar el parc públic d'habitatge social, i que es considera un patrimoni permanentment subjecte a protecció.
• Conforma un marc que ofereix seguretat jurídica a tots els operadors, públics i privats, afavoreix l'increment de l'oferta d'habitatge assequible incentivat, delimita la funció social del dret a la propietat d'habitatge i assegura la col·laboració dels grans tenedors d'habitatge, especialment en zones subjectes a major tensió en els preus.
• Estableix el mecanisme per a declarar zones de mercat residencial tensionat a través de criteris objectius, a fi d'aplicar un pla de mesures efectives per a afavorir en aquestes zones l'accés a l'habitatge, a més de mecanismes de contenció i baixada dels preus del lloguer d'habitatge i avantatges fiscals per a fomentar el lloguer assequible i evitar l'habitatge buit.
• Millora els procediments en situacions de vulnerabilitat, per a oferir solucions des de les administracions públiques a aquelles llars que estan subjectes a majors dificultats, salvaguardant el legítim dret de propietat i millorant la coordinació amb tots els serveis socials i programes d'ajuda en matèria d'habitatge.
• Reforça l'actuació de l'Estat en matèria d'habitatge i rehabilitació, a través de plans pluriennals i basada en la cooperació interadministrativa, assegurant la participació de tots els agents socials i econòmics en l'elaboració i desenvolupament de les polítiques d'habitatge, però respectant les competències que corresponen a les comunitats autònomes i als ajuntaments.
• Finalment, la llei ofereix més garanties en la compra i lloguer d'habitatge, establint una sèrie d'informació bàsica de les condicions de l'operació i característiques de l'habitatge, i millora la informació sobre les polítiques públiques d'habitatge per a donar a conèixer tots els programes i serveis d'accés a un habitatge.

Principals novetats de la futura llei

El projecte de llei inclou importants mesures i instruments per a aconseguir els objectius de millora de l'accés a l'habitatge, entre les quals destaquen les següents novetats:

1. No es podrà alienar el parc públic d'habitatge social, que serà considerat com un patrimoni permanentment subjecte a protecció. Per a això, el projecte estableix una estricta regulació dels parcs públics que evitarà futures operacions de venda del parc públic d'habitatge a fons d'inversió.

2. Estableix la qualificació indefinida de l'habitatge protegit, garantint sempre un període mínim de trenta anys. Fixa unes condicions bàsiques a nivell estatal i defineix un règim de protecció pública permanent dels habitatges protegits que es promoguin sobre sòl qualificat de reserva. En la resta de supòsits, fixa un termini mínim de desqualificació de 30 anys.

3. Introdueix el concepte d'habitatge assequible incentivat com a figura necessària per a incrementar l'oferta a curt termini. Es tracta d'un nou concepte que se suma a l'habitatge protegit com a mecanisme efectiu per a incrementar l'oferta d'habitatge a preus assequibles, afavorint la participació del sector privat i del tercer sector a través de la instrumentació de beneficis de caràcter urbanístic i fiscal, entre altres.

4. Desenvolupa i reforça el concepte d'habitatge digne i adequat recollit en l'article 47 de la Constitució Espanyola recollint el compromís dels poders públics per a fer-lo efectiu. Per a això, incorpora en el concepte aspectes com l'habitabilitat, accessibilitat, eficiència energètica, utilització d'energies renovables o accés a xarxes de subministraments bàsics, per a respondre a les necessitats de residència de les llars en condicions assequibles. La fi perseguida és que el dret a un habitatge digne i adequat s'exerceixi en condicions assequibles i comprometent a tots els poders públics.

5. Defineix un estatut jurídic de drets i deures associats a la propietat d'habitatge, delimitant la seva funció social. Per primera vegada a nivell estatal s'aprova un marc jurídic del dret a l'habitatge que estableix un conjunt de drets i deures de caràcter general i un estatut de drets i deures associats a la propietat d'habitatge.

6. Regula la declaració de zones de mercat residencial tensionat, a fi d'aplicar mesures efectives per a afavorir l'accés a l'habitatge. S'estableix un procediment de declaració basat en criteris objectius que determinarà l'aplicació de diferents mesures encaminades a equilibrar i minorar els preus del lloguer en tals zones, gràcies al qual les administracions competents en matèria d'habitatge podran declarar zones de mercat residencial tensionat.

7. Delimitació del concepte de gran tenedor i dels deures d'informació i col·laboració en zones de mercat tensionat. S'introdueix en la llei estatal una definició de caràcter general del concepte de "gran tenedor", com la persona física o jurídica que sigui titular de més de deu immobles urbans d'ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m², també d'ús residencial, excloent en tots dos casos garatges i trasters. Sobre aquesta definició, en «zones de mercat residencial tensionat» podran establir-se criteris addicionals degudament motivats.

8. Estableix mecanismes de contenció i baixada dels preus del lloguer d'habitatge.

· S'estableixen nous mecanismes de contenció i baixada de preus, a través de la millora del marc fiscal, pressupostari, o de gestió patrimonial, i de regulació en àrees declarades com de mercat residencial tensionat, amb l'objectiu de:

Incorporar més habitatges al mercat del lloguer com a habitatge habitual en aquestes zones, per a equilibrar el mercat.

Contenir i reduir la renda, impedint els increments abusius i incentivant baixades en el lloguer a través d'un tractament fiscalment favorable.

· Es crea un mecanisme, dotat de caràcter excepcional i delimitat en el temps, que intervé en el mercat per a esmorteir les situacions de tensió i concedir a les administracions competents el temps necessari per a poder compensar en el seu cas el dèficit d'oferta o corregir amb altres polítiques d'habitatge les mancances d'aquestes zones. Així, a conseqüència de la declaració de l'àrea de mercat residencial tensionat s'activaran les següents mesures:

o Per als habitatges arrendats, s'estableix la possibilitat que l'arrendatari pugui acollir-se a la finalització del contracte a una pròrroga extraordinària, de caràcter anual i per un període màxim de tres anys, en els mateixos termes i condicions del contracte en vigor.

o En nous contractes d'arrendament d'habitatges ja arrendats, s'estableix la limitació del lloguer en aquestes zones a nous inquilins, amb caràcter general, a la renda del contracte anterior (amb l'increment de l'IPC corresponent), permetent increments addicionals màxims en determinats supòsits establerts en el projecte de llei.

o Quan el propietari sigui una persona jurídica amb categoria de gran forquilla, la renda dels nous contractes subscrits en àrees tensionades estarà limitada en el seu cas pel contracte anterior, o el límit màxim del preu aplicable conforme al sistema d'índexs de preus de referència. No obstant això, s'estableix un període de 18 mesos des de l'aprovació de la llei per a l'aplicació d'aquesta limitació referida a sistema d'índexs de referència, a fi que l'administració estatal estableixi un sistema que pugui ser utilitzat per a aquestes limitacions en els preus del lloguer en zones tensionades.

9. Crea un entorn fiscal favorable per a la reducció dels preus del lloguer i l'increment de l'oferta a preu assequible. Es reforma l'Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF) per a estimular el lloguer d'habitatge habitual a preus assequibles, modulant la reducció del rendiment net del lloguer d'habitatge habitual. Per a això, s'estableix en els nous contractes d'arrendament un percentatge de reducció del 50%, que podrà incrementar-se en funció dels següents criteris:

10. Defineix l'habitatge buit i modula el recàrrec de l'IBI. S'introdueix una definició clara perquè els ajuntaments puguin aplicar el recàrrec de l'Impost sobre Béns immobles a aquells habitatges buits durant més de dos anys, amb un mínim de quatre habitatges per propietari, excepte causes justificades de desocupació temporal. Així mateix, s'estableix una modulació del recàrrec, actualment situat en el 50% de la quota líquida de l'IBI, que podrà aconseguir el 150% en funció del temps de desocupació i del nombre d'habitatges desocupats del mateix titular en el terme municipal.

11. Millora de la regulació del procediment de desnonament en situacions de vulnerabilitat. Es contemplen millores en el procediment de desnonament que pugui afectar l'habitatge habitual de llars vulnerables per a garantir una comunicació efectiva i ràpida entre l'òrgan judicial i els serveis socials a través d'un requeriment perquè aquests avaluïn la situació i, en el seu cas, atenguin ràpidament les persones en situació de vulnerabilitat econòmica i/o social. S'assegura que els serveis socials puguin oferir solucions residencials als afectats, evitant situacions de desemparament a conseqüència del desallotjament. A més, s'incrementen els terminis de suspensió dels llançaments en aquestes situacions de vulnerabilitat, d'1 a 2 mesos quan el propietari és persona física i de 3 a 4 quan és persona jurídica. A més, s'introdueixen en el procediment criteris objectius per a definir les situacions de vulnerabilitat econòmica.

12. Impuls de l'habitatge protegit en lloguer a preu limitat. La llei fixa un percentatge mínim del 50 per cent per a habitatge protegit en lloguer dins del sòl de reserva per a habitatge protegit. Així mateix, contempla que la legislació urbanística pugui establir una reserva del 30% en sòl urbanitzat, havent d'articular les administracions urbanístiques els mecanismes de compensació que siguin pertinents als afectats, sense que això impliqui una obligació d'implantar aquesta mesura per part les comunitats autònomes.

13. Reforça l'actuació estatal en matèria d'habitatge i de rehabilitació a través de plans pluriennals basats en la cooperació interadministrativa. Regula l'actuació pública en matèria d'habitatge, rehabilitació i regeneració urbana per a garantir el seu accés a preus assequibles, així com per a afavorir la conservació i millora del parc d'habitatges i dels entorns residencials. Defineix el marc general de col·laboració i cooperació entre administracions públiques en matèria d'habitatge com a estratègia clau per a aconseguir els fins d'aquesta política a través dels principals òrgans de cooperació: Conferència Sectorial, Comissió Multilateral i Comissions Bilaterals.

14. Crea el Consell Assessor d'Habitatge, que assegura la participació de tots els agents en l'elaboració i desenvolupament de les polítiques d'habitatge. Serà un òrgan col·legiat de caràcter tècnic, assessor i consultiu de l'Estat per a la programació de les polítiques públiques d'habitatge. Estarà integrat per representants dels diferents departaments ministerials amb competències relacionades amb l'habitatge, associacions del tercer sector i altres associacions representatives d'interessos afectats per la llei, representants empresarials i professionals del sector financer i professionals experts en matèria d'habitatge, de l'àmbit universitari o de la recerca.

15. Augmenta les garanties en la compra o el lloguer d'habitatge a través d'informació bàsica de les condicions de l'operació i de les característiques de l'habitatge i de l'edifici. La persona interessada en la compra o arrendament d'un habitatge que es trobi en oferta podrà requerir, abans de la formalització de l'operació i del lliurament de qualsevol quantitat a compte, informació bàsica sobre les condicions de l'operació i de les característiques del referit habitatge i de l'edifici en el qual es troba.

16. Reforça la informació disponible i la transparència en les polítiques públiques d'habitatge, facilitant el coneixement dels programes i serveis útils per a accedir a un habitatge. El projecte de llei aposta per assegurar la transparència i millorar la informació en diferents àmbits, entre els quals es pot destacar el de l'habitatge públic. Per a això estableix l'obligació d'elaborar i mantenir actualitzat un inventari del parc públic d'habitatge i una memòria anual en la qual s'especifiquin les accions adoptades per reforçar aquest parc i acomodar-ho a la demanda existent.