Reial decret llei 28/2026: noves mesures per reforçar l’estabilitat dels contractes de lloguer d’habitatge habitual

El Reial decret llei 28/2026, de 6 d’octubre, modifica l’article 10 de la Llei d’arrendaments urbans amb l’objectiu de donar més estabilitat i continuïtat als contractes de lloguer d’habitatge habitual.

La principal novetat és que, transcorreguts els 5 anys de durada mínima del contracte —o 7 anys si l’arrendador és una persona jurídica—, si cap de les parts comunica la voluntat de no continuar, el contracte es prorroga automàticament per nous períodes successius de 5 o 7 anys, respectivament. L’arrendador haurà de comunicar la no renovació amb 6 mesos d’antelació, mentre que l’arrendatari manté un termini de 2 mesos.

Quan sigui l’arrendador qui decideixi no renovar, haurà d’indemnitzar l’arrendatari, amb caràcter general, per una quantitat calculada en funció del sistema estatal de referència de preus del lloguer i del temps que hagi residit a l’habitatge. No correspondrà aquesta indemnització en determinats supòsits justificats, com ara la necessitat de recuperar l’habitatge per a ús propi o de determinats familiars, que l’arrendatari disposi d’un altre habitatge adequat al mateix municipi o que les parts formalitzin un nou contracte.

Es mantenen, a més, les pròrrogues extraordinàries de protecció: fins a un any per a arrendataris en situació de vulnerabilitat quan l’arrendador sigui un gran tenidor, i fins a 3 anys en zones de mercat residencial tensionat, en els termes establerts per la LAU.

El nou règim també s’aplica als contractes vigents, si bé s’estableixen regles transitòries per respectar les comunicacions de no renovació ja efectuades i els períodes de pròrroga que ja estiguin en curs. La norma entra en vigor el 15 de novembre de 2026.

La principal incidència municipal es produeix en la pròrroga extraordinària per vulnerabilitat. L’arrendatari que la sol·liciti haurà d’acreditar la seva situació de vulnerabilitat social i econòmica mitjançant un informe o certificat emès durant l’últim any pels serveis socials municipals o autonòmics. Per tant, els serveis socials dels ens locals poden intervenir en l’acreditació necessària perquè l’arrendatari accedeixi a aquesta protecció.

També té especial incidència en els municipis declarats zones de mercat residencial tensionat, ja que els contractes d’habitatges situats en aquestes zones poden beneficiar-se, a petició de l’arrendatari, d’una pròrroga extraordinària anual de fins a tres anys.